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Grundstückskaufvertrag

Der Grundstückskaufvertrag stellt regelmäßig ein zentrales Rechtsgeschäft im Leben dar. Um so wichtiger ist die professionelle Betreuung und sichere Abwicklung eines solchen Vertrages. Der Notar wird auf der Grundlage der von Ihnen getätigten Angaben einen individuellen Vertragsentwurf gestalten, in dem insbesondere darauf geachtet wird, bestehende Risiken auszuschließen bzw. zu minimieren.

Diese Risiken resultieren v.a. daraus, dass das Eigentum an einer Immobilie anders als bei beweglichen Gegenständen, also etwa bei einem Kraftfahrzeug, nicht bereits mit Vertragsabschluss oder "Schlüsselübergabe" erworben wird, sondern dies erst bei Eintragung des Käufers im Grundbuch der Fall ist. In der Zeitspanne zwischen Vertragsabschluss und Grundbucheintragung, die je nach den konkreten Anforderungen des Vertrages mehrere Wochen und Monate in Anspruch nehmen kann, können sich "Störfälle" ereignen, auf die Sie keinen Einfluss haben. Einen besonders schlimmen "Störfall" stellt die Insolvenz des Verkäufers dar, denn hier geht der Käufer im wahrsten Sinne des Wortes leer aus, wenn er den Kaufpreis bereits bezahlt hat, bevor zu seinen Gunsten wenigstens eine "Reservierung" im Grundbuch vermerkt wurde.

Der Notar wird aufgrund seiner Amtspflicht zu unparteiischem Handeln von sich aus Gestaltungen vorschlagen, die derartige Risiken zu vermeiden helfen.

Nach der Beurkundung begleitet der Notar Ihren Kaufvertrag solange weiter, bis der Käufer im Grundbuch eingetragen ist und damit das Eigentum an dem Vertragsgegenstand erlangt hat. Insbesondere veranlasst der Notar das Nötige für die sog. Lastenfreistellung. Diese besagt, dass voreingetragene Lasten, typischerweise also Grundschulden, die der Absicherung von Verbindlichkeiten des Verkäufers dienen, gelöscht werden. Insoweit möchte der Käufer regelmäßig diese Verpflichtungen des Verkäufers nicht übernehmen. Der Notar holt hierzu bei den abzulösenden Gläubigern die entsprechenden Unterlagen zur Löschung der bestehenden Rechte aus dem Grundbuch ein.

Ferner kümmert der Notar sich um die Beiziehung aller nötigen Genehmigungen sowie gemeindlicher Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen. Der Notar überwacht sodann die Fälligstellung des Kaufpreises. Hierin liegt ein zentrales Instrument zur Sicherung der Vertragsbeteiligten, denn der Käufer muss den Kaufpreis regelmäßig erst dann bezahlen, wenn der Notar ihm bestätigt hat, dass eine risikolose Zahlung nunmehr erfolgen kann. Umgekehrt überwacht der Notar auch den Endvollzug des Vertrages. D.h. der Notar wird die Eintragung des Käufers im Grundbuch regelmäßig erst dann veranlassen, wenn der Verkäufer den Kaufpreis nachweisbar erhalten hat. Hierin liegt eine zentrale Absicherung des Verkäufers vor der Gefahr eines Eigentumsverlustes ohne Kaufpreiserhalt.

Der Notar gewährleistet den sicheren Vollzug des Vertrages sowie dessen Beständigkeit in rechtlicher Hinsicht. Es gibt jedoch einige Dinge, die der Notar nicht prüfen kann und die Sie daher - zur Vermeidung "böser Überraschungen" - eigenverantwortlich und rechtzeitig vor einem Vertragsabschluss klären müssen.

Hierzu zählt zunächst die eingehende Besichtigung des Vertragsobjektes. Regelmäßig sind im Kaufvertrag Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen, wenn es sich nicht um den Erwerb einer zu errichtenden bzw. neu zu sanierenden Immobilie handelt. Um so wichtiger ist es, dass Sie vorab genau untersucht haben, was Sie erwerben. Hier kann auch die Beiziehung eines Sachverständigen bereits bei Besichtigung empfehlenswert sein.

Ferner sollten Sie folgendes berücksichtigen:

  • Wenn Sie bauen möchten, muss die Frage geklärt werden, ob und welche Bebauung zulässig ist.
  • Zur Vermeidung einer Haftung für sog. Altlasten (also v.a. Bodenverunreinigungen) sollte genau geklärt werden, wie das Grundstück früher genutzt wurde.
  • Sie sollten sich Gewissheit darüber verschaffen, in welchem bautechnischen Zustand sich auf dem Grundstück aufstehende Gebäude befinden, insbesondere ob und in welchem Umfang Sanierungsmaßnahmen notwendig sind.
  • Wichtig ist auch vorab zu klären, welche Erschließungsmaßnahmen (z.B. Wasser-/Abwasseranschluss, Straßenbau, Grünanlagen) bereits durchgeführt sind bzw. noch durchgeführt werden. In diesem Zusammenhang können - auch noch nach langer Zeit - erhebliche Kosten veranschlagt werden. Ansprechpartner diesbezüglich ist die Stadt bzw. Gemeinde.
  • Sofern Sie eine Finanzierung benötigen, sollten Sie bei der Bank bereits im Vorfeld der Beurkundung des Kaufvertrages die Grundschuldbestellungsunterlagen anfordern und beim Notar einreichen. Es können dann Kaufvertrag und Finanzierungsgrundschuld in nur einem Termin erledigt werden.

Weitergehende Informationen zum Thema Grundstückskauf erhalten Sie auch anhand der Merkblätter "Grundstückskaufvertrag beurkundet – und wie werden Sie Eigentümer?" sowie "Damit Ihr Traum vom eigenen Haus nicht platzt!" der Notarkammer Thüringen.

Hier finden Sie ein von der Bundesnotarkammer herausgegebenes Glossar, welches Erklärungen zu wichtigen Begriffen aus dem Bereich "Grundstücks- und Hauskaufverträge" enthält.